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文 | 克而瑞地新引力
资产管理研究团队
《 2019 年度深圳写字楼市场回顾及展望》重磅发布！根据 CAIC 监测显示，就整体市场而言， 2019 年深圳大宗交易总成交额超过 500亿元，较 2018 年上升 81% ，创历史新高，内资仍是深圳大宗交易主力买家；市场供需失衡状态加剧，业主快速调整租金应对消极形势，全市甲级写字楼平均租金环比下降 4.7% 至 218 元/㎡/月，空置率攀升至 22.7 % ，亦为历史最高水平。本报告数据库均来自 CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。宏观市场：全国甲级写字楼租金及出租率普遍下行，深圳租金和出租率持续下降
据 CAIC 资产数据库监测显示，全国重点城市租赁市场分化明显。一线城市中，北京平均租金虽有一定下降，仍领跑全国；广州处于第一梯队的低位，但呈现小幅逆市上升，广州市政府激励政策加持、优质项目入市等利好因素或为广州甲级办公市场新的驱动力。北上深三城首次同时出现租金和出租率双降。深圳主要因为持续集中供应导致原本需求较弱的市场继续表现低迷；业主以下调租金的方式抢占客户，租赁市场的竞争全面升级。受经济大环境不确定性以及市场持续加量等多重因素影响，原本供过于求的深圳写字楼市场环境进一步加剧，租金和出租率持续下行。未来几年仍然是甲级写字楼的供应洪峰，从目前需求端来看去化形势较为严峻。科技及金融类企业仍为市场需求的主流，新经济形势下，中小企业承租能力下降，性价比更高的南山前海片区写字楼成为越来越多企业关注对象。业主方快速调整租金以应对消极市场形势，灵活制定优惠方案争取租户资源。深圳写字楼重心西移不断深化，在政府鼓励和优惠政策背景下，南山区科技类企业数量持续保持较高增长趋势，区域内写字楼需求也不断提升；福田中心区板块写字楼持续受压。
租赁市场：2019 新增供应超百万，将迎来供应洪峰1. 2019 年全市甲级写字楼新增供应超百万
据 CAIC 资产数据库监测显示， 2019Q4 深圳全市新增供应 32.3 万 ㎡，净吸纳量下降至 13.42 万 ㎡，空置率持续上升至 22.7%。当前，品质较高且有租金优势的南山、前海片区已成全市写字楼市场表现最活跃的区域，其主要得益于城市西移的发展和政府优惠政策的推动。同时，区域内软硬件的提升也吸引了越来越多的企业入驻。2020 年深圳市场将迎来供应洪峰，将近 80% 项目集中在南山、前海片区，去化压力将持续受到挑战。
重点板块甲级写字楼市场租金与空置率
2019Q4 全市办公租金仍然处于下行通道，宏观经济的不确定性及供过于求的现象令市场承压，业主为求达到年底出租目标下调租金，以价换量抢占客户的情况频现，全市甲级写字楼租金环比下跌 4.7%，至 218 元/ ㎡ /月。
福田区仍为全市租金最高区域达 244.88 元/ ㎡ /月，环比下跌 1.2%；其次为南山区 207.9 元/ ㎡ /月，环比下跌 3.3%，新兴区宝安中心环比下跌幅度最大约 11%，至 169.78 元/ ㎡ /月。
3. 租户结构与表现
深圳中小企业占比高达 90% 以上，为需求端主力；其中以数据通讯，新媒体，新科技（简称 TMT,Telecommunication, Media,Technology )为代表的科技行业表现不俗。此外，专业服务业在 19 年租户结构占比中稳定提升；金融业则受制于金融大环境的影响和政府管制，导致部分退租现象出现。在租户表现方面，深圳与同为一线城市的上海具有较高的相似性。
销售市场：深圳大宗交易总金额创历史新高，内资仍是深圳大宗交易主力买家
据 CAIC 资产数据库监测显示，2019 年并不乐观的投资大环境下，深圳逆势上行。2019 年深圳大宗交易总成交额超过 500 亿元，同比上升 81 个百分点；深圳作为大湾区的核心城市，投资者持续看好深圳的未来发展；中央政府发布的《关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》更进一步推高深圳的投资吸引力。从交易物业类型来看，写字楼依然是深圳市场投资人最青睐的类型。1. 内资仍是深圳大宗交易主力买家
深圳大宗交易内资比例接近 85%，以投资型买家居多，投资目的仍以资产增值为主要因素，外资多以港资类买家为主。2019 年外资开始在大湾区发力，今年以来在收购成交量以及来深圳考察的数量都创下纪录，其中香港领展房托基金于第一季度收购新怡景中心城，成交额 66 亿元，是深圳历年来最大宗外资基金收购案。
横向对比来看，深圳的大宗交易及外资的投资总额获得较快增长，但在一线城市中仍处于中等水平。
2019 年深圳办公销售市场全年累计成交 48.26 万 ㎡，从各区域成交表现看，南山区为本年度成交最活跃的区域，其供应面积达 48.6 万 ㎡，成交面积为 16.2 万 ㎡，成交均价 71798 元/ ㎡。其次为宝安区，其供应面积达 27.8 万 ㎡，成交面积为 14.9 万 ㎡，成交均价 53863 元/ ㎡。2019 年福田区成交均价最高，达 77542 元/ ㎡。四季度全市平均成交价格为 56610 元/ ㎡。2019 年，深圳全市全市供应面积同比下降 17.5%，成交面积同比下降 32%；而成交均价同比略微上升 2.9%，价格逐渐趋于理性。据 CAIC 资产数据库监测显示，2019Q4 涉办用地供应共计 49.3 万 ㎡，环比上升 378%；成交涉办用地共计 14.7 万 ㎡，环比上升 61%；成交均价为 31759 元/ ㎡,环比下降 37.5%。
未来供应
2019 深圳写字楼市场的基本面呈较为明显的下降态势，2020 的新冠疫情更无疑是雪上加霜。目前来看，疫情对深圳写字楼市场需求端的影响要远大于供应端，2020 的预计供应量仍处于高位；从业主方角度考量，此阶段延期入市的项目将很大程度避免恶性竞争。从深圳写字楼的租户组成结构来看，通讯服务，互联网以及新科技产业仍呈上升趋势，而疫情对于这些租户主力行业所产生的冲击相对较小；同时伴随着粤港澳大湾区不断的发展成熟，更多就业和投资机会催生以及政策利好的驱动，深圳写字楼市场或将迎来转机。
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